Wiesz, czym jest hipoteka? Świetnie! Teraz sprawdź, jakie są rodzaje hipotek

W polskim systemie prawnym wyróżniamy trzy rodzaje hipotek: hipoteka umowna, hipoteka przymusowa i hipoteka ustawowa (z mocy prawa). Hipoteka umowna to hipoteka ustanowiona na podstawie umowy zawartej pomiędzy wierzycielem a dłużnikiem. Hipoteka przymusowa to hipoteka ustanowiona na podstawie przepisów prawa, np. na podstawie wyroku sądu. Natomiast hipoteka z mocy prawa to rodzaj hipoteki, której istnienie wynika bezpośrednio z ustawy, a nie z czynności prawnych stron.

Prócz tego, w terminologii stosowanej spotkać możemy także hipotekę łączną (przymusową lub umowną) oraz hipotekę odwróconą, zamiennie nazywaną odwróconym kredytem hipotecznym. W prawie morskim występuje także hipoteka morska, odnosząca się do zabezpieczenia na statku lub jego elementach. Wszystkie te rodzaje hipotek omawiamy poniżej.

Hipoteka umowna

Hipoteka umowna to rodzaj hipoteki, która jest ustanawiana na podstawie umowy zawartej między wierzycielem a właścicielem nieruchomości. Służy ona zabezpieczeniu wierzytelności wierzyciela w przypadku, gdy dłużnik (właściciel nieruchomości) nie wywiąże się z zobowiązań finansowych.

Hipoteka umowna jest dobrowolnym obciążeniem i wymaga zgody właściciela nieruchomości. Jest wpisywana do księgi wieczystej nieruchomości, co daje wierzycielowi prawo zaspokojenia z nieruchomości w pierwszej kolejności, w przypadku niewykonania zobowiązań przez dłużnika.

Cechy hipoteki umownej:

• Zgoda właściciela: Wymagana jest zgoda właściciela nieruchomości na ustanowienie hipoteki.
• Ustanowienie: Zawierana jest umowa między wierzycielem a właścicielem nieruchomości.
• Cel: Zabezpieczenie wierzytelności wierzyciela.
• Wpis do KW: Hipoteka umowna musi być zarejestrowana w księdze wieczystej nieruchomości, co jest publicznym ogłoszeniem o istnieniu takiego zabezpieczenia.
• Prawo wierzyciela: W przypadku niewykonania zobowiązań przez dłużnika, wierzyciel może dochodzić swoich praw poprzez egzekucję z nieruchomości obciążonej hipoteką.

Hipoteka umowna może być ustanowiona na określoną kwotę wierzytelności lub na kwotę maksymalną, co daje pewną elastyczność w zabezpieczeniu różnych wierzytelności, które mogą wynikać z różnych umów między wierzycielem a dłużnikiem.

Hipoteka umowna wygasa wraz ze spłatą zabezpieczonego długu, ale jej skreślenie z księgi wieczystej wymaga dodatkowego wniosku. W przypadku przeniesienia wierzytelności na inną osobę hipoteka umowna może być przeniesiona razem z wierzytelnością na nowego wierzyciela, o ile strony się na to zgodzą i dokonają stosownych zmian w księdze wieczystej.

Hipoteka przymusowa

Hipoteka przymusowa to rodzaj hipoteki, który może zostać ustanowiony na nieruchomości bez zgody jej właściciela. Najczęściej powstaje na podstawie tytułu wykonawczego stwierdzającego istnienie i wysokość wierzytelności. Może również powstać na podstawie tytułu zabezpieczenia.

W przypadku hipoteki przymusowej właściciel nieruchomości nie musi brać udziału w całym procesie. Po prostu w pewnym momencie otrzyma oficjalną informację o ustanowieniu hipoteki przymusowej na jego nieruchomości.

Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa) – Art. 109 pkt 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Hipoteka przymusowa jest ustanawiana na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu lub postanowienia prokuratora. Ten rodzaj hipoteki najczęściej stosowany jest przez organy administracji publicznej w celu dochodzenia swoich należności, na przykład z niezapłaconych podatków.

Właściciel nieruchomości może wnioskować o wykreślenie hipoteki przymusowej z księgi wieczystej, jeśli wierzytelność została już spłacona lub jeśli orzeczenie sądu zostało uchylone.

Hipoteka ustawowa (z mocy prawa)

Hipoteka ustawowa, zwana również hipoteką ex lege, jest rodzajem hipoteki, która powstaje automatycznie na mocy przepisów prawa, bez konieczności dokonywania wpisu do księgi wieczystej. Jest to szczególny rodzaj zabezpieczenia, którego istnienie wynika bezpośrednio z ustawy, a nie z czynności prawnych stron.

Okoliczności ustanowienia hipoteki ustawowej regulują: art. 1037. Kodeksu postępowania cywilnego oraz art. 115d par. 3 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z dnia 17 czerwca 1966 roku.

Hipoteka ustawowa to jedyny rodzaj hipoteki, do którego nie stosuje się art. 67 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, mówiący, że “do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej”.

Hipoteka łączna

Hipoteka łączna to rodzaj hipoteki umownej lub przymusowej, w której wierzytelność jest zabezpieczona przez więcej niż jedną nieruchomość. W tradycyjnej formie hipoteki zabezpieczeniem jest tylko finansowana kredytem nieruchomość. W hipotece łącznej zabezpieczenie stanowi natomiast dodatkowa nieruchomość.

W praktyce oznacza to, że wierzyciel ma możliwość zaspokojenia swojej wierzytelności z dowolnej nieruchomości obciążonej hipoteką, aż do pełnej wysokości zabezpieczonego długu.

Cechy hipoteki łącznej:

• Zgoda właściciela: Tak jak w przypadku hipoteki umownej, wymagana jest zgoda właściciela każdej z nieruchomości, które mają być obciążone hipoteką łączną.
• Inicjacja: Ustanowienie hipoteki łącznej wymaga porozumienia między wierzycielem a właścicielem (lub właścicielami) nieruchomości.
• Cel: Zapewnienie wierzycielowi większego bezpieczeństwa poprzez zabezpieczenie wierzytelności na wielu nieruchomościach.
• Rejestracja: Hipoteka łączna musi być wpisana do księgi wieczystej każdej z obciążonych nieruchomości.
• Podział długu: W przypadku realizacji hipoteki, dług nie dzieli się proporcjonalnie między nieruchomości – wierzyciel może zaspokoić całość wierzytelności z jednej nieruchomości, jeśli uzna to za stosowne.
• Wygasanie: Hipoteka łączna wygasa na zasadach ogólnych, podobnie jak w przypadku hipoteki umownej, czyli najczęściej po spłacie zabezpieczonego długu.
• Elastyczność: Hipoteka łączna daje wierzycielowi większą elastyczność w egzekwowaniu zabezpieczenia, ponieważ może wybrać, z której nieruchomości chce się zaspokoić, w zależności od wartości poszczególnych nieruchomości i innych okoliczności.
• Przeniesienie wierzytelności: Podobnie jak w przypadku hipoteki umownej, w przypadku przeniesienia wierzytelności, hipoteka łączna może być przeniesiona na nowego wierzyciela.

Hipoteka łączna jest stosowana przede wszystkim w sytuacjach, gdy wartość jednej nieruchomości może być niewystarczająca do zabezpieczenia wierzytelności lub gdy dłużnik posiada kilka nieruchomości i zgodzi się na ich wspólne obciążenie, aby uzyskać finansowanie lub inny cel gospodarczy.

Jest to rozwiązanie często wykorzystywane w przypadku kredytów firmowych, gdzie przedsiębiorstwa posiadające kilka nieruchomości chcą je wykorzystać do zabezpieczenia większych zobowiązań.

Hipoteka odwrócona

Hipoteka odwrócona, znana także jako odwrócony kredyt hipoteczny, to produkt finansowy przeznaczony głównie dla seniorów, którzy są właścicielami nieruchomości. Pozwala on na zamianę kapitału zgromadzonego w nieruchomości na regularne wypłaty lub jednorazową kwotę, podczas gdy właściciel może nadal w niej mieszkać. Spłata kredytu następuje zazwyczaj dopiero po śmierci właściciela, sprzedaży nieruchomości lub w przypadku trwałego opuszczenia nieruchomości przez właściciela.

Hipoteka morska

Mimo że słowo hipoteka najczęściej stosowane jest w kontekście nieruchomości, istnieje także tzw. hipoteka morska – dotycząca statków i okrętów. Hipoteka morska jest specjalnym rodzajem zabezpieczenia wierzytelności, które obciąża statek lub jego części, ponadto może dotyczyć nawet statku w budowie.

Jest to zabezpieczenie typowe dla prawa morskiego i ma na celu zapewnienie bezpieczeństwa transakcji finansowych związanych z żeglugą morską.

Cechy hipoteki morskiej:

• Przedmiot hipoteki: Hipoteka morska może obciążać statek, jego elementy i zawartość pokładu. Może być również ustanowiona na statku w budowie, obejmując materiały, urządzenia i wyposażenie znajdujące się na terenie stoczni.
• Wpis do rejestru okrętowego: Aby hipoteka morska była skuteczna, musi zostać wpisana do rejestru okrętowego. Jest to odpowiednik księgi wieczystej dla nieruchomości lądowych.
• Forma zabezpieczenia: Hipoteka morska może przyjąć formę umowną, przymusową lub ustawową, w zależności od podstawy jej ustanowienia.
• Zaspokojenie wierzyciela: Podobnie jak w przypadku hipoteki dotyczącej nieruchomości lądowych, wierzyciel hipoteki morskiej ma prawo do zaspokojenia swoich roszczeń z wartości statku w przypadku niewykonania zobowiązania przez dłużnika.
• Pierwszeństwo zaspokojenia: W przypadku likwidacji statku, hipoteka morska daje wierzycielowi pierwszeństwo w zaspokojeniu jego roszczeń przed innymi wierzycielami, z wyjątkiem roszczeń o charakterze publicznoprawnym, takich jak opłaty portowe czy ratownicze, które mogą mieć wyższy priorytet.

Hipoteka morska ma szczególne znaczenie w kontekście międzynarodowym, ponieważ statki często są zarejestrowane w różnych państwach i podlegają różnym jurysdykcjom. W związku z tym istnieją międzynarodowe konwencje, takie jak Konwencja o hipotece morskiej i zastawie morskim z 1967 roku, które mają na celu ujednolicenie przepisów dotyczących hipotek morskich.

Wpis “rodzaje hipotek” opracowanie: Money Breaker. Źródła: Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, Z. Godecki “Hipoteka morska – zastaw czy odrębne ograniczone prawo rzeczowe”.